Не существующие услуги. Облачный скам: как мошенники пытаются выдавать себя за HashFlare и продавать несуществующие услуги. Слишком привлекательная цена

В погоне за прибылью управляющие компании в сфере ЖКХ могут придумывать тарифы на несуществующие услуги или завышать стоимость ремонтных работ, утверждают эксперты, опрошенные РБК. Как защитить свои права жильцам?

Фото: Валерий Матыцин / ТАСС

Сфера ЖКХ и строительство традиционно возглавляют список лидеров по числу нарушений закона, журналистам генпрокурор РФ Юрий Чайка 25 апреля 2017 года. РБК пообщался с юристами и правозащитными организациями, которые работают с жалобами граждан на управляющие организации (в обиходе — управляющие компании) в сфере ЖКХ, и выяснил, какие лазейки используют управляющие для получения дополнительных, не всегда законных доходов.

У недобросовестных управляющих компаний есть множество возможностей буквально разграбить дом из-за неорганизованности собственников, указывает исполнительный директор ассоциации «ЖКХ Контроль» Вера Москвина. Соответствующие расходы граждане несут, как ни парадоксально, вследствие своей собственной пассивной позиции, говорит эксперт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. Тарифы на бытовые услуги прописываются в договоре управления, который обычно заключается на срок от двух до пяти лет и согласовывается между жильцами дома и управляющей компанией. РБК разбирался, на что надо обратить внимание во избежание избыточных затрат на ЖХК.

Методы отъема

Согласно постановлению правительства о минимальном перечне услуг, которые должны оказывать управляющие организации, основная их обязанность заключается в регулярном осмотре состояния дома и исправлении выявленных недостатков. Этот документ не регламентирует периодичность осмотров, равно как и объем ремонтных работ, говорит Гордеев из «Института экономики города». Это позволяет управляющим организациям выявлять «непредвиденные работы» в ходе осмотров и устранять обнаруженные недостатки только в том случае, если в договоре управления прописан порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту дома.

Также это дает им возможность брать дополнительную плату с собственников жилья в случае, если в договоре управления согласован «порядок изменения» такой платы. Если же в договоре ничего подобного нет, то управляющие на практике часто направляют на ремонт средства платежей с соседнего дома, пользуясь бесконтрольностью собственников из этого дома. Из-за уникальности каждого отдельного дома, невнимательности собственников и недостатков договора управления у недобросовестных управляющих компаний есть широкий спектр возможностей для завышения стоимости работ и услуг, утверждает эксперт. Он даже поделился случаем из собственной практики, когда проживающие в доме сметчики нашли в проекте сметы ремонтных работ, выставленном одной УК, повторы процедур и лишние материалы. После переговоров с управляющей организацией стоимость текущего ремонта в доме удалось снизить почти на 30%.

Одной из самых распространенных уловок, затрудняющих оценку адекватности размера платы за услуги ЖКХ, является включение в договор ежемесячной платы, приведенной к квадратному метру. По словам Гордеева из «Института экономики города», плата с привязкой к квадратному метру свидетельствует о непрозрачности ценовой политики организации и зачастую является верным признаком переплаты. При этом собственников чаще всего не смущает такой принцип расчета платы на стадии заключения договора, потому что они успели привыкнуть к подобному ценообразованию еще в советские времена. «У нас еще сохранился советский стереотип, что плата должна быть фиксированной — за квадратный метр. Но если собственник потратит время и вникнет, то выяснится, что там всё завышено в пересчете на стоимость конкретных работ и услуг», — объясняет Гордеев. Эксперты советуют согласовывать в договорах с управляющими организациями стоимость не на единицу площади, а в абсолютных суммах стоимости услуг и работ. Тогда на отдельного собственника будет приходиться принадлежащая ему доля.

Фото: Александр Рюмин / ТАСС

Теоретически эта практика управляющих компаний позволяет им завышать стоимость и капитального ремонта дома. Согласно закону о капремонте (закон № 271 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ»), жильцы вправе передавать полномочия по сбору взносов на капремонт своим управляющим компаниям, напоминает партнер юридической компании Orient Partners Ксения Казакова. Впрочем, президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов отмечает, что даже если сборами средств на капремонт занимается УК, то решение о размере взноса принимают сами жильцы. «Собственники помещений многоквартирного дома, которые решили открыть специальный счет, на который будут зачисляться средства на капремонт, могут на общем собрании определить размер ежемесячного взноса. Однако размер этого взноса не может быть меньше установленного региональными властями минимума», — добавляет юрист. В Москве минимальный размер взноса с 29 декабря 2014 года составляет 15 руб. за квадратный метр, с 1 июля этого года он будет повышен до 17 руб.

Партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев добавляет, что обычно УК используют более изощренные способы максимизации прибыли, чем завышение взносов на капремонт. «Иногда УК могут включать в общие тарифы взносы за пустяковые услуги. Когда договор согласуется с жильцами и проверяющими органами, они могут не поинтересоваться ценообразованием тех или иных тарифов. А если они увидят какую-то абсурдную статью расходов, вынесенную в списке отдельно, то могут задаться вопросами», — приводит пример юрист. Ведущий эксперт по жилищному праву и ЖКХ организации «За права человека» Виктор Федорук приводит пример такого глобального ценообразования из своей практики. Речь идет о плате за техническое обслуживание счетчиков, которую управляющие компании нередко включают, например, в более общую статью платы за содержание внутридомовых систем водоснабжения и канализации. Никаких регламентов на эту услугу нет, заявляет эксперт. «Жильцы отдают по 50 руб. в месяц на обслуживание счетчиков, но работ никто не проводит. Управляющие компании просто протирают с них пыль!» — возмущается правозащитник.

Не только тарифы

Недобросовестные управляющие компании не ограничиваются махинациями с тарифами. Как указывает Виктор Федорук, к нему недавно обратились несколько граждан, считающих себя жертвами сговора службы Единых расчетных центов и управляющих компаний. По их словам, управляющие компании брали списки людей, получающих субсидии на оплату услуг ЖКХ, и, пользуясь правом приостановить субсидии из-за долгов, просили коллег из расчетных центров отправлять «жертвам» долговые квитанции с сообщением о задолженности с конца прошлой декады. То есть людям фактически приписали фиктивные долги, подчеркивает Федорук.

Эксперт добавляет, что защитить свое право на субсидии пострадавшие могут только в суде. Проблема в том, что судебные тяжбы затратны и гражданам зачастую бывает легче согласиться с требованием УК уплатить несуществующий долг, чтобы сохранить субсидию. Примечательно, что, по словам Федорука, в этом конкретном случае закон был бы всецело на стороне истцов, даже если бы долг оказался настоящим. Дело в том, что, включив в квитанцию предупреждение о долге, сотрудники единых управляющих центров грубо нарушили постановление правительства № 491, прямо это запрещающее. Чтобы избежать мошенничества с несуществующими долгами, Федорук советует сохранять квитанции об оплате услуг ЖКХ из банков.

Как отстоять свои права

Чтобы избежать завышенных платежей, жильцам в первую очередь необходимо тщательно следить за деятельностью УК, убеждена исполнительный директор ассоциации «ЖКХ Контроль» Вера Москвина. Самый эффективный способ контроля за качеством услуг — это организация товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Для полноценного функционирования ТСЖ необходимо грамотно составить договор с управляющей компанией. «В нем нужно прописать не только перечень услуг, но и порядок изменения договора», — отмечает Гордеев. Москвина, в свою очередь, предупреждает, что договор с УК заключается на срок до пяти лет, поэтому если компания пытается сделать его бессрочным, то это прямое нарушение.

Если управляющая компания начнет включать в платежки вызывающие вопросы тарифы, которые не были обговорены на стадии подписания договора, то жильцам стоит поднять протоколы собраний ТСЖ и запросить разъяснения у УК. В случае если тариф действительно не был согласован в ходе подписания договора, то нужно подавать жалобу в муниципальную жилищную инспекцию, рассказывает партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.

Когда управляющей компании доверено собирать средства на капремонт, то непосредственно во время его проведения собственники жилья могут нанимать сторонних специалистов для проверки плана расходов, напоминают опрошенные РБК эксперты. Впрочем, и самим жильцам надо знать установленный властями минимальный порог по взносам на капремонт и размер согласованного в договоре с УК платежа, указывает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева.

При участии Дмитрия Крюкова

ДОПОЛНЕНИЕ

Управляющая компания продолжает шантажировать и запугивать собственников жилья. Сегодня, 31 августа, собственники нашего многоквартирного дома получили очередное требование-предупреждение от управляющей компании ООО «БСК-Сервис».

Управляющая компания требует (повторно в этом году) провести общее собрание, утвердить тариф на управление МКД с учетом уровня инфляции и индексации потребительских цен (ВНИМАНИЕ!) за предыдущие периоды (?!) не менее чем на 11% (?!). Управляющая компания требует утвердить новую редакцию договора управления, в который требует ввести положения, не соответствующие ЖК РФ:
- обязанность собственников жилья вносить плату за каждый коммунальный ресурс, потребляемый при содержании общего имущества МКД, (ВНИМАНИЕ!) в размере, превышающем (?!) объём коммунального ресурса;
- право управляющей организации (ВНИМАНИЕ!) изменять размер платы пропорционально уровню инфляции и индексации потребительских цен один раз в год (?!).

В случае невыполнения собственниками МКД вышеуказанных требований, управляющая организация ООО «БСК-Сервис» угрожает расторгнуть договор управления в одностороннем порядке. При этом намекает, что решать вопрос об отборе новой управляющей компании и установлению нового тарифа на управление будет администрация «ГО г. Калининград», а не собственники жилья.

Во-первых, хочется задать несколько вопросов УК ООО «БСК-Сервис»:
1. Интересно, за какие предыдущие периоды УК требует задним числом получить право на увеличение тарифа?
УК самовольно в одностороннем порядке уже повысила тарифы за август т. г., на что получила претензию для досудебного урегулирования вопроса от собственников жилья. Теперь таким образом УК пытается «узаконить» свои действия.

2. Почему именно на 11 %?
Уровень инфляции в России в июле 2017 года составил 0,07 %, что на 0,54 меньше, чем в июне 2017 года и на 0,47 меньше, чем в июле 2016 года. Вместе с этим инфляция с начала 2017 года составила 2,37 %, а в годовом исчислении - 3,86%. Кроме того, инфляция в России, как и во многих странах, как раз и рассчитывается на основе индекса потребительских цен на товары и услуги.
3. Почему собственники жилья должны оплачивать все коммунальные ресурсы в превышающих объемах?
Может, за тех, кто не платит? А может, для создания УК «своего некоего фонда» для поощрения собственных работников?

И последнее.

Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие-то решения обжалуются. Так или иначе, сегодня отказ от договора - практика весьма распространенная, а это значит, что и собственники жилья знают и защищают свои права.

Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в российском законодательстве нормативных акта. Жилищный кодекс в статье 162 (часть восьмая) говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в гражданском законодательстве.
Обращаясь к Гражданскому кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на назревший у нас вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон, а также в ряде ситуаций.
К ним относятся случаи, когда одна из сторон (собственники или управляющая компания) отказываются от соблюдений требований договора и уклоняются от их исполнения, тем самым нанося убытки другой стороне.
Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.
Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что управляющая компания может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны более чем существенные условия.
Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного кодекса, мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.
Так что не нужно прибегать к запугиванию собственников жилья!

***
ДОПОЛНЕНИЕ

Управляющая компания сегодня, 13.07.2017 г. вывесила работ и услуг по ремонту и содержанию жилья МКД. Мною подано обращение на имя главы администрации г. Калининград. Получено сообщение:

Уважаемый(ая),...........
Уведомляем Вас, что данное обращение получено администрацией городского округа "Город Калининград" и будет рассмотрено в соответствии с действующим законодательством.

Получатель: Ярошук Александр Георгиевич [email protected]
Получение ответа: по адресу: ..................
Текст вопроса:

Моя семья является собственниками жилого помещения по указанному в заявлении адресу. Наша УК ООО "БСК-Сервис" длительное время (много месяцев подряд) начисляет плату за услуги дворника. Однако дворника как такового не существует, уборка придомовой территории не производится. Стоимость такой услуги определена как 2,20 руб. с 1 кв. м жилой площади. С 16-этажного дома в 100 квартир это большая сумма. Происходит незаконное обогащение управляющей компании. И такие начисления в платежки включаются постоянно: то двойная оплата за электроэнергию на ОДН, то оплата за слив воды по ОДН (хотя даже нет технических условий для учета подобной услуги), то за косметический ремонт внутри лифта (хотя ежемесячно начисляется оплата за содержание лифта). На соответствующие запросы директор УК Инна Тарик отвечает формально, не по существу. Жалобы в Жилищную инспекцию Калининградской области остаются нерассмотренными. Прокуратура тоже отмалчивается.

Сегодня, 13.07.17 г. ООО "БСК-Сервис" вывесило следующее объявление (в прилагаемом файле).

Уважаемый Александр Георгиевич!

Просим сообщить следующее:
1. Обращалась ли наша УК в порядке ч.4 ст. 158 ЖК РФ с заявлением об установлении тарифа по оплате за содержание жилья? Если обращалась, то когда? Просим выслать заверенную копию данного обращения.

2. Было ли принято решение по установлению нового тарифа на оплату содержания жилья? Если подобное решение принималось, просим выслать заверенную копию данного решения.

Кроме того, просим Вас назначить проверку по указанным фактам в нашем обращении и в том числе:

Просим проверить законность Управляющей компании в одностороннем порядке изменять стоимость работ и услуг по содержанию жилья? Ссылаясь в объявлении (представлено в прилагаемом файле) на раздел 4 договора управления многоквартирным домом, УК лжет и шантажирует собственников жилья в МКД, так как раздел 4 вышеуказанного договора не соответствует заявлению УК.

Просим проверить соответствие начисления платежей за дворника, которого нет длительное время (договор, зарплатные ведомости):
- начисления оплаты за воду и слив ОДН, если это уже заложено в калькуляцию услуги "Уборка подъезда";
- начисление оплаты за косметический ремонт кабины лифта, если такой ремонт заложен в калькуляцию услуги "Обслуживание лифта";

В случае выявления фактов незаконного начисления платы просим передать все документы проверки в компетентные органы для принятия решения.

Мы уверены, что управляющая компания начисляет к оплате денежные средства дважды и за неоказанные услуги, как это происходит с дворником. Тем самым происходит незаконное обогащение УК за счет собственников жилья и нарушение прав потребителей.

Ответ и запрашиваемые документы можно представить в электронном виде на почту: .............
С уважением,
Семья.......
13.07.17

***
ООО "БСК-Сервис" длительное время (много месяцев подряд) начисляет плату за услуги дворника. Однако дворника как такового не существует, уборка придомовой территории не производится. Стоимость такой услуги определена как 2,20 руб. с 1 кв. м жилой площади. С 16-этажного дома в 100 квартир это большая сумма. Происходит незаконное обогащение управляющей компании. И такие начисления в платежки включаются постоянно: то двойная оплата за электроэнергию на ОДН, то оплата за слив воды по ОДН (хотя даже нет технических условий для учета подобной услуги), то за косметический ремонт внутри лифта (хотя ежемесячно начисляется оплата за содержание лифта). На соответствующие запросы директор УК Инна Тарик отвечает формально, не по существу. Жалобы в Жилищную инспекцию Калининградской области остаются нерассмотренными. Прокуратура тоже отмалчивается. Возможно, данное сообщение послужит поводом для проверки ООО "БСК-Сервис" соответствующими надзорными органами на предмет незаконного обогащения и нарушения прав потребителей.

Ведомство согласилось с депутатами КПРФ и "Справедливой России", которые считают, что существующие нормы позволяют распоряжаться средствами собственников домов без их ведома.

МОСКВА, 20 фев — РИА Новости. Генпрокуратура поддержала депутатов Госдумы, посчитавших неконституционным сбор средств на капитальный ремонт с собственников многоквартирных домов, сообщают "Ведомости" .

Об этом говорится в отзыве Генпрокуратуры на жалобу депутатов и , поступившую в конце прошлого года.

Депутаты считают, что сбор средств с жильцов многоквартирных домов для оплаты капитального ремонта противоречит Конституции, поскольку собственники жилья в этом случае вынуждены оплачивать содержание не принадлежащего им имущества.

При существующей норме региональные операторы фактически получают право распоряжаться перечисленными на их счет средствами без ведома собственников, в том числе на капитальный ремонт чужих домов. Четкого регламента, прописывающего порядок распоряжения этими средствами и условия их возврата, в Жилищном кодексе нет.

Кроме того, депутаты считают подобные сборы на капитальный ремонт необоснованным налогом.

Генпрокуратура согласилась с позицией депутатов, однако Министерство финансов, Минюст и Министерство строительства и ЖКХ считают, что действующие нормы не противоречат Конституции.

Видимо, догадаться о том, что сбор на капремонт являются неконституционными раньше, было никак невозможно?

Определение Верховного суда от 04.06.2014 г.за №А-57-АПГ14-2:"Плата за капитальный ремонт для собственников жилья НЕ является ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ. Это фонд, а фонд собирается из добровольных пожертвований. Конституция РФ не предусматривает платы за НЕСУЩЕСТВУЮЩИЕ услуги." Собственник, согласно ст.210 Гражданского кодекса несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.Но у нас в свидетельстве о владении квартирой черным по белому записано, что мы являемся только собственниками СВОИХ квадратных метров, никакого зарегистрированного права на имущество общего пользования дома(земли под домом, лестницы, коммуникаций,подвалов, чердаков и т.д.) у нас нет.Суммы незаконных сборов на капремонт составляют миллиарды рублей, кто контролирует эти деньги и куда они тратятся -непонятно.

Кстати о пени и штрафах. Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ,
неустойка (штраф) – определенная законом (законная) или договором (договорная) денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору. Договорной неустойки быть не может, т.к. в предложении о заключении договора (оферте) с фондом капитального ремонта МКД нет такого положения и многими гражданами это предложение не принято, список же законов РФ, которыми устанавливается неустойка, специально привожу полностью для особо ретивых чиновников, которые собрались уже чуть ли не мебель выносить: из квартир в счет взносов в фонд капитального ремонта МКД (что кстати не предусмотрено ни уставом фонда, ни законами):
- № 259 ФЗ от 08.11.07 Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта,
- № 18 ФЗ от 10.01.03 Устав железнодорожного транспорта,
- № 87 ФЗ от 30.06.03 О транспортно-экспедиционной деятельности,
- № 53 ФЗ от 02.12.94 О закупках и поставках сельхозпродукции,
- № 2300-1 от 07.02.92 О защите прав потребителей, - Гражданский кодекс РФ п.2 ст.73 Не внесение вклада в капитал товарищества,
- № 380 ФЗ от 03.12.11 О хозяйственных партнерах,
- № 353 ФЗ от 28.11.11 Об инвестиционном товариществе
- № 79 ФЗ от 29.12.94 О государственном резерве,
- № 326 ФЗ от 29.11.10 Об обязательном медицинском страховании,
- № 214 ФЗ от30.12.04 Об участии в долевом строительстве,
- № 176 ФЗ от 17.07.99 О почтовой связи,
- № 40 ФЗ от 25.04.02 Об ОСАГО,
- № 67 ФЗ от 14.06.12 Об обязательной страховой гражданской ответственности перевозчиков,
- 52 ФЗ от 28.03.98 Об обязательном страховании военных,
- № 225 ФЗ от 27.07.10 Об обязательном страховании опасных производственных
объектов,
- № 226 ФЗ от 23.11.09 О приборах учета электроэнергии.
Потребитель ни чиновникам, ни фонду капитального ремонта пока еще ничего не должен, т.к. в соответствии со ст. 37 Федерального закона № 2300-1 от 07.02.92
потребитель обязан оплатить выполненную работу после ее принятия потребителем. Предоплата совершается только с согласия потребителя в момент заключения договора.

Опять наверное будут Путину спасибо говорить, за то, что вовремя разобрался......

Сегодня в России все сделки по покупке и продаже, аренде недвижимости происходят при помощи риэлторов. Соответственно, это стало прибыльным бизнесом. Далеко не у всех есть время, чтобы самостоятельно собирать все бумаги, заключать договора и проходить десятки кабинетов в день. Неудивительно, что каждый человек скажет, что гораздо лучше заплатить деньги специалисту, сэкономив время и нервы. К сожалению, периодически мы сталкиваемся с разочарованием, так как риэлторы обманывают. Причем способов для этого у них более чем достаточно. Сегодня мы поговорим о том, на что нужно обращать внимание, чтобы не стать жертвой мошеннических схем, не переплатить и не остаться без своего жилья.

В погоне за прибылью

Стоимость помощи в организации различных сделок с недвижимостью довольно высокая, от 2% до 9% от цены самой квартиры. Суммы немаленькие. Так как обманывают риэлторы и зачем им это надо, ведь прибыль и так немаленькая? Давайте разбираться, кто оплачивает услуги специалиста или агентства? Правильно, тот гражданин, который обратился к нему за помощью. И чтобы увеличить размер своего вознаграждения, риэлтор может прибегнуть к разного рода махинациям. Некоторые из них могут показаться очевидными, другие - наоборот, сложными и изощренными схемами.

Приманка или наживка

Это самый простой вариант того, как обманывают риэлторы. В этом случае публикуются объявление о продаже квартиры с хорошими параметрами. Это уже несколько затасканный прием, который хорошо знают и клиенты, которым приходилось работать с подобными агентствами. Однако каждый раз, встречая привлекательное предложение, хочется верить, что в прошлый раз это было просто стечение обстоятельств. Вдруг сейчас вам повезет. Нет - так как риэлторы обманывают. Если вы позвоните по указанному номеру, то специалист сообщит, что эта квартира уже продана и предложит рассмотреть аналогичные предложения. А по факту этого жилья либо не существует, либо оно никогда не выставлялось на торги.

Слишком привлекательная цена

Эта уловка тоже не новая. Чтобы привлечь как можно больше потенциальных покупателей, цена специально указывается на порядок ниже. Так как обманывают риэлторы при продаже квартиры со знанием дела, то предъявить им что-то довольно сложно. При личной встрече вам будет объявлено, что цена не включает еще несколько пунктов, поэтому конечная цифра будет выше. Не стоит уточнять, что речь об этом может зайти уже на самых последних этапах сделки. Желание купить подешевле понятно, но приобретение жилья - это явно не тот вариант.

Занижение стоимости услуг

А мы продолжаем говорить о том, как обманывают риэлторы при продаже квартиры. Их услуги не могут быть бесплатными, поэтому обязательным условием сотрудничества является заключение договора. Именно в нем будет прописано в процентном соотношении, сколько вы должны будете отдать за предоставленные услуги. В объявлении может быть указан минимальный порог, то есть 2% от самой дешевой квартиры, реализуемой через данное агентство. Не стоит верить риэлтору на слово, сначала внимательно изучите договор, а уже затем ставьте свою подпись. Тогда вы будете точно знать, сколько должны отдать в итоге.

Выполнение обязательств не в полном объеме

Это еще один вариант, как риэлторы обманывают клиентов. И снова мы апеллируем к необходимости тщательно изучить договор. Стандартная форма предполагает условие о необходимости предоставления агентством клиенту нескольких вариантов жилья, подходящего под указанные им параметры. Это метраж, район, этаж, стоимость. Чаще всего клиенту предлагают осмотреть пять объектов, и на каждый из них составляется акт.

Что делает недобросовестный сотрудник агентства? Он может оформить акты осмотра или отказа клиента от предоставленных вариантов без его ведома. Такие действия незаконны, то есть риэлтор не выполнил своих обязательств и нарушил условия договора.

И снова читаем договор

На этот раз мы предлагаем обратить внимание на обязанности сторон. Нас не было бы так просто обмануть, если бы мы были хоть немного грамотными в юридическом плане. Большинство из нас просто подписывают договора, максимум пробежав глазами по сумме оплаты за услуги и проверив реквизиты сторон. Поэтому важно знать, как риэлторы обманывают продавцов. Не требуется каких-то сложных схем, просто из текста договора убираются несколько предложений, и ответственность сторон резко меняется.

Если вы ждете определенных действий для поиска потенциальных покупателей вашей недвижимости от риэлтора, а он ничего не предпринимает, не спешите считать, что он нарушает условия договора. Организация могла пойти на хитрость и просто не указать важные услуги в тексте документа. Например, если в договоре отсутствует пункт о сборе документации для оформления сделки купли-продажи, поиском нужных бумаг будет заниматься сам продавец.

Кому и сколько платить?

Так как обманывают риэлторы при продаже недвижимости и продавцов, и покупателей, нужно обязательно быть внимательным и тщательно взвешивать каждый шаг. Когда стороны договорились о заключении сделки, составляется предварительный договор купли-продажи. В этом случае оговаривается передача аванса или задатка. На практике эта сумма равняется размеру вознаграждения риэлтора. То есть покупатель фактически оплачивает сделку за продавца.

Здесь есть два момента. Первый - агентство может взять оплату и с продавца тоже, после чего покупатель будет еще долго пребывать в недоумении, почему он переплатил лишние 70 000 рублей. Второй вариант - в случае отказа от сделки вернуть эту сумму будет уже практически невозможно.

Оплачиваем собственное спокойствие

Все мы хотим, чтобы сделка прошла быстро и без всяких проблем. А для этого важно, чтобы документы были в полном порядке. А перспектива того, что завтра появится настоящий владелец и начнет предъявлять права на квартиру, совсем не радует. Поэтому довольно часто клиенты запрашивают в риэлторском агентстве такую услугу, как проверку юридической чистоты сделки. Конечно, они рассчитывают, что специалист проверит всю документацию, сделает запросы в определенные органы, то есть получит полную информацию о недвижимости, владельце и покупателе. Так все участники сделки получают гарантию, что она является безопасной. Но на практике специалистам лень проводить такую большую работу, и они ограничиваются проверкой подлинности предоставленных документов и изучением архивной справки или выписки из домовой книги. То есть это еще один вариант, как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартиры. Они просто продают вам несуществующую услугу.

Повышаем ставки

Порой клиенты решают, что гораздо лучше найти по рекомендациям агента-одиночку и воспользоваться его услугами. Это в ряде случаев обосновано, потому что в агентствах специально учат различным схемам, чтобы привлечь как можно больше людей и получить максимальную прибыль. Например, за одну квартиру принесли три аванса. Вы думаете, людям сразу скажут, что по этой недвижимости уже оформляется сделка? Ничего подобного. Деньги примут у всех. А потом обзвонят клиентов и сообщат им, что продавец передумал, но если доплатить 100, 200, 300 000, то он вполне готов продолжить оформление сделки.

Нечестные клиенты

Действительно, агентам нередко приходится сталкиваться с ситуацией, когда им пытаются недоплатить комиссионные или вообще ничего не заплатить. Все люди хотят сэкономить, а значит, отказаться от услуг на любом этапе заключения сделки. При этом агент честно отработал, возил на своей машине, показывал разные квартиры, тратил время. А теперь продавец и покупатель решают, что риэлтор ничего не сделал и им совсем не нужен.

Востребованная услуга, аренда жилья

Пока мы говорили про сделки купли-продажи. Однако гораздо чаще в подобные организации-помощники обращаются для того, чтобы человеку быстро нашли пригодную для жилья квартиру. А проблем здесь тоже более чем достаточно. Если человека устроило жилье, он оплачивает услуги агентства, потом стоимость месячного проживания, а также вносит залог за последний месяц, как гарант, что он никуда не сбежит с ключами и хозяйскими вещами. Он заселяется, делает уборку, порой даже начинает небольшой ремонт, если это требуется, а через три дня приходит хозяин и предлагает съехать, потому что женится сын, изменились обстоятельства, квартира продается или еще что-нибудь.

И снова бесплатный сыр

То есть настолько заманчивые предложения, мимо которых ну просто не пройти. Рука сама тянется к телефону, чтобы позвонить. Ответ не будет оригинальным, эта квартира уже сдана, но есть другая, еще лучше, но уже по рыночной цене. Давайте рассмотрим, как обманывают риэлторы при аренде квартиры.

Здесь нужно учитывать несколько факторов. Есть средняя цена по региону, которой и будут все придерживаться. Если стоимость ниже, то здесь есть «подвох». Либо квартира выставлена на продажу и вас выставят сразу, как только найдется покупатель. Либо сдается она лишь на летний период, пока хозяева на даче, либо требуется предоплата сразу на 12 месяцев. Но это более безобидные варианты. Есть шанс попасть на откровенных мошенников.

Информационные агентства

Мы говорим о том, как обманывают риэлторы при аренде, но пройти мимо этой темы тоже не могли. Это организация, которая ютится зачастую в небольшом офисе или работает на частной квартире. Клиентам предлагается информационная помощь. То есть за определенную стоимость вам дадут список контактов собственников, которые сдают квартиры по привлекательным ценам. Клиент оплачивает около 5 000 рублей и получает набор телефонных номеров. Для убедительности менеджер звонит по одному из них и договаривается о встрече. Клиент едет на встречу, но его там никто не ждет. Обзванивая весь список, он понимает, что в нем вообще нет людей, сдающих жилье, либо информация устарела, либо цены совсем другие. В офисе никакие претензии не принимаются, поскольку, получая список телефонов, вы уже поставили подпись в договоре и подтвердили, что услугу получили в полном объеме и всем довольны.

Где искать помощь?

Напоследок хочется обсудить еще один важный вопрос. Что делать, если обманули риэлторы? В первую очередь напишите претензию или жалобу на имя руководства агентства. Укажите в тексте обращения причины недовольства, а также пункты договора, которые были нарушены недобросовестным специалистом. Если письменный ответ не поступил в течение 10 дней, то можно передавать исковое заявление в суд.

Второй случай, если обманули риэлторы. Куда обращаться, если у вас взяли деньги, но не оказали обещанную услугу? Смело пишите заявление и несите его в полицию или в прокуратуру. Сотрудники обязаны будут проверить информацию о совершенном преступлении и принять меры.

Конечно, нехватка времени способствует тому, что мы обращаемся к риэлторам. Пусть заплачу, но зато все будет выполнено быстро и без лишних нервов, думает клиент. И все действительно будет так, если только вы сможете выбрать на рынке хорошее агентство, которое дорожит репутацией. Не забывайте о том, что какие бы рекомендации вы ни получили, от необходимости тщательно проверять документы и взвешивать полученную информацию никто не освобождал.

Заключение договора - это не формальная процедура, а четкое разграничение ответственности и обязанностей. Если что-то в этом документе неясно, то можете взять его домой и изучить вместе с юристом. В любом случае нужно помнить, что нас могут обмануть только в том случае, если мы дадим для этого возможность. И, конечно, стоит с опаской изучать слишком заманчивые предложения. Вполне возможно, что вам просто неслыханно повезло, но в большинстве случаев это просто уловка риэлторов.